12月单月融资总量首次突破千亿元，环比大涨超过八成

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在多项政策的支持下,2022年底房地产企业融资有所收盘,2022年12月月融资总额首次突破1000亿元,环比上涨80%以上。展望2023年,业内人士认为,在稳定信用下,企业整体融资环境可能会得到实质性改善,央国企和优质民营企业将受益匪浅。然而,我们仍然需要注意2023年前三季度的一大波债务偿还浪潮。

月度融资规模突破千亿

根据克而瑞研究中心的数据,2022年12月,100家典型房地产企业的融资总额为1018亿元,同比增长84.7%,同比增长33.4%。对房地产企业融资规模大幅回升的原因,克而瑞研究中心认为,受2022年11月出台多项优化房地产企业融资环境的政策影响,12月房地产企业融资规模大幅增长,年内首次月融资规模突破1000亿元。

但从2022年全年数据来看,房地产企业全年融资总额为8240亿元,同比下降38%,自2016年以来首次低于1万亿元。克而瑞研究中心认为,主要是因为2022年房地产企业流动性危机大规模爆发,民营房地产企业融资规模长期低迷。

12月单月融资总量首次突破千亿元，环比大涨超过八成

2022年12月,房地产企业境内债权融资833.44亿元,比上年同期增长82.8%,比上年同期增长83.4%;海外债权融资26.32亿元,比上年同期增长626.8%,比上年同期减少82.9%;资产证券融资77.67亿元,比上年同期增长87.3%,比上年同期减少31.1%。

从融资成本来看,2022年12月,房地产企业平均融资成本为4.34%,环比增长0.7个百分点,同比下降0.18个百分点。12月份,房地产企业没有海外债券发行,国内债券发行主体仍然是财务状况较好的国有企业和民营房地产企业。

具体而言,招商蛇口是2022年12月融资总额最大的企业,其融资总额达157.54亿元,主要是因为企业在12月份获得了115.64亿元的银行贷款,发行了两笔36.4亿元的公司债券和一笔5.5亿元的中期票据。

就企业梯队而言,2022年TOP在所有梯队中,10家房地产企业的平均融资额达到234亿元,同时,TOP房地产企业融资规模同比下降31.2%,下降幅度最小。就融资成本而言,TOP房地产企业10梯队融资成本最低,为3.13%,较2021年全年下降0.4个百分点。

预计年末融资翘尾将继续延续

自2022年第四季度以来,许多部门频繁发布房地产行业融资优惠政策,为行业融资提供信贷、债券、股权等方面的全力支持。12月中央经济工作会议定调行业融资:满足行业合理融资需求,促进行业重组并购,有效防范和化解高质量头部房地产企业风险,改善资产负债。

中央指数研究院认为,自2022年11月以来,多维支持政策为行业融资奠定了基调,预计年底融资将继续。

中国指数研究院指出,由于监管部门出台鼓励民营企业增信发债的政策,2022年底民营企业信用债发行突出,12月份发债规模达到96.3亿元,占全年民营企业发行量的35.5%。发行主体也从头部优质民营企业扩大到中小民营企业。目前债券发行融资政策宽松,增信担保工具也扩展到了“央地合作”模式上,更多地方民营企业有望加入信用债券发行行列,小高峰将持续到2023年。

展望2023年,克而瑞研究中心认为,房地产企业供给侧改革即将结束,企业整体融资环境在稳定信用下可能会有实质性改善,央国企和优质民营企业将受益匪浅。

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但克而瑞研究中心还指出,自2021年以来,房地产企业的债务发行量一直低于到期量,因此房地产企业的债务偿还一直处于压力状态。2023年前三季度,房地产企业仍需关注一波巨大的债务偿还浪潮。

根据克而瑞研究中心的统计,2023年前三季度到期债券总额将达到5573亿元,比上年同期增长5.3%,其中境内债券到期2810亿元,境外债券到期2765亿元。到期债券5573亿元中,民营房地产企业占比达到73%,属于4081亿元。

克而瑞研究中心表示,虽然未来房地产企业的融资环境将逐步改善,但更多的民营房地产企业仍然需要一定的时间来传导这些企业的政策,因为许多民营房地产企业已经违反了债务合同,更多的企业陷入了流动性困难。所以有些企业在这波偿债潮中还是有一定的偿债压力的,违约事件还是有可能爆发的。

值得注意的是,2022年11月12日,“金融16条”随着政策的支持,房地产企业的信贷和债券的合理展期得到了政策的支持。此后,许多大中型房地产企业完成了大规模的债务展期或制定了展期计划。但在克而瑞研究中心看来,政策对债务展期的支持可能会缓解一些房地产企业的到期压力,从而获得一些喘息的机会。然而,展期的成本支出仍然会减少企业的现金流。如果销售无法回升,企业展期债务再次到期可能会更加危险,因为销售和业务核心水平什么时候才能提高?

在2023年1月4日的央行工作会议上,中指研究院将房地产纳入中指研究院“加强金融对国内需求和供给体系的支持力度”在这个工作内容中,提出要提出“实施16项金融措施,支持房地产市场稳定健康发展”。因此,年底出台的各项政策将继续快速推进,主要融资渠道将继续开放。在行业供给方利好的背景下,房地产企业融资方流动性紧张将得到显著改善。

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